حسام عقبائی رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور در گفتگو با خبرنگار بازار نیوز؛
رکود مسکن و مشکلات مربوط به آن باعث شده تا دولت بارها شرایط تسهیلات خرید را تغییر دهد اما نه تنها در وضعیت مسکن تحولی رخ نداده؛ گویا با وجود شرایط جدیدی که تعیین شد هنوز هم بسیاری از مستاجران توان خرید ندارند.
حسام عقبائی رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور در گفتگو با خبرنگار بازار نیوز گفت: کاهش نرخ تسهیلات بانکی جهت خرید مسکن می تواند موجب رونق گرفتن خرید و فروش شود و بر روی آنها تاثیر گذاشته و سرعت خروج از رکود را نیز افزایش دهد اما نمی توان به آن به عنوان اصلی ترین عامل برطرف کردن مشکلات مسکن تکیه کرد زیرا تعداد تسهیلاتی که در اختیار مردم قرار می دهند محدود بوده و امر موجب می شود که این وام ها نمی توانند تحول وسیع و چشمگیری را در این حوزه ایفا کنند.راهکار شما برای مصرفی شدن وام مسکن چیست؟
اگر قصد داریم با ارائه تسهیلات بانکی تحولی را در بازار به خواب رفته مسکن ایجاد کنیم، باید تعداد تسهیلات، مدت باز پرداخت و مبلغ آن را افزایش دهیم زیرا وام های 50، 60 و 80 میلیونی در شهر های بزرگ تاثیری بر قدرت خرید مردم ندارند.
در سال 83 بانک مسکن جهت خرید به افراد 15 میلیون وام ارائه می کرد که این وام ارزشی معادل 40 درصد یک آپارتمان 70 متری در تهران را داشت؛ اما در حال حاضر وام 80 میلیونی که در اختیار مردم قرار گرفته 15 درصد ارزش یک آپارتمان را نیز تامین نمی کند.
در واقع می توان گفت میزان رشد تسهیلات بانکی متناسب با رشد قیمت مسکن نبوده است؛ بنابراین دولت باید حداقل 60 تا 70 درصد ارزش یک آپارتمان را در قالب تسهیلات ارائه کند؛ در این زمینه نیز وزیر مسکن اعلام کرده بود؛ که قصد افزایش این وام تا 50 درصد را دارد.
یکی دیگر از پراهمیت ترین مشکلات این وام ها میزان سودی که برای آن در نظر گرفته اند است زیرا تخصیص سود 15 یا 16 درصدی به وام های مسکن نرخ بهره بالایی است و افراد جهت دریافت این تسهیلات باید حدود یک چهارم وام را به خرید اوراق اختصاص دهند که اگر میزان سود آن را نیز محاسبه کنیم حدودا 32 درصد می شود.
چهارمین اقدامی که دولت برای ارائه تسهیلات بانکی خرید مسکن باید انجام دهد مربوط به کاهش اقساط آن است زیرا معمولا افرادی که از این وام ها استفاده می کنند از قشر متوسط جامعه هستند و حقوق دریافتی آخر ماه آنها تنها یک میلیون و 500 هزار تومان است به همین دلیل بیشترین مصرف کننده تسهیلات بانکی اقشار متوسط جامعه هستند زیرا افراد کم درآمد، کارمندان و بسیاری دیگر به علت اقساط بالا نمی توانند از آن استفاده کنند در صورتی که دولت باید همه طبقات و افراد جامعه را پوشش و افراد کم درآمد را هم در اولویت قرار دهد.
در حال حاضر چه تعداد تسهیلات از سوی بانک ها ارائه می شود؟
تعداد آن خیلی کم است و باید حداقل 400 تا 500 هزار تسهیلات با اقساط کمتر را در اختیار مردم قرار دهند تا خرید و فروش مسکن افزایش یابد زیرا سالانه در کشور حدود یک میلیون ازدواج صورت می پذیرد که این زوج ها نیازمند مسکن هستند.
طبق بررسی ها سالانه یک میلیون و 100 هزار واحد مسکونی برای کشور نیاز است و زمانی که تسهیلاتی با شرایط خوب را در اختیار افراد قرار دهند آنها به سمت صاحبانه شدن حرکت خواهند کرد.
نظر شما در خصوص افزایش سال های بازپرداخت وام، از 12 به 15 سال چیست؟
اجرایی شدن این طرح می تواند بر روی میران اقساط بازپرداخت ماهیانه تاثیر بگذارد و موجب کاهش آنها شود به همین علت من نیز با افزایش آن موافق هستم و به نظرم باید زمان باز پرداخت آن حداقل تا 3 دهه تعیین شود زیرا بسیاری از کشورها همچون اسپانیا، آمریکا و کانادا که بخش مسکن وارد رکود شده بودند برای نجات خود به ارائه وام هایی با 4 دهه بازپرداخت اقدام کردند؛ اما در همین راستا رییس بانک مسکن اعلام کرده "نمی توانیم باز پرداخت را بیش از 12 سال افزایش دهیم".
آیا در حال حاضر در ایران کمبود مسکن وجود دارد؟
بله؛ در حوزه مسکن ما با کمبود مواجه و نیازمند ساخت و ساز بیشتر هستیم.
اما طبق آمار بیش از 400 مسکن های خالی فقط در تهران وجود دارد؟!
طبق آرماری که از سوی دولت منتشر شده در کل کشور 900 هزار واحد خالی وجود دارد که در استان تهران حدود 450 هزار واحد مسکونی خالی وجود داشت که در حال حاضر به 280 هزار واحد رسیده و مسکن های خالی معمولا شامل منازل لوکس می شوند که در مناطق شمالی شهر تهران قرار گرفته اند و به دو علت خالی باقی مانده اند؛ اول اینکه اگر اجاره داده شود و به اصلاح کلید خورده شوند افت قیمت خواهند داشت که به نفع مالک نیست و دوم اینکه واحدها به علت لوکس بودن قیمت بالایی را به خود اختصاص داده اند و اکثر افراد توان خرید و یا اجاره آن را ندارند.
حتی اگر این واحد های خالی وارد شبکه عرضه هم شوند مشکل مسکن بر طرف نخواهد شد زیرا ما بیش از این تعداد کمبود مسکن داریم و با وجود مسکن های خالی مسکن مازاد در کشور وجود ندارد به طوری که هنوز در ایران 37 درصد مردم مستاجر هستند و به دلیل کاهش قدرت خرید تعداد مستاجران در کشور به صورت روزانه افزایش می یابد.
وضعیت ساخت و ساز مسکن در چند سال اخیر چگونه بوده است؟
میزان صدور پروانه های ساختمانی در سال 93 و 94 حدود 50 تا 60 درصد کاهش یافت که همین امر موجب شد ایران حداقل 10 سال از تولید مسکن عقب بماند؛ طبق اعلام وزارت راه و شهر سازی اگر در ایران روزی یک میلیون واحد مسکونی هم تولید کنیم 12 سال دیگر بین عرضه و تقاضا تناسب ایجاد می شود.
آیا با ادامه ساخت و ساز در مسکن مهر موافق هستید؟
خیر؛ تولید مسکن به روش پروژه مهر اصلا درست نیز زیرا اجرای این طرح دارای مشکلات بی شماری همچون؛ ایجاد انباشتگی مسکن در مناطق خاص، مکان یابی اشتباه، ایجاد نگرش سرمایه گذاری در خریداران به طوری که اکثر افرادی که ساکن تهران بوده و کارمند هستند یک مسکن مهر نیز جهت سرمایه گذاری خریداری کرده و اجاره داده اند.
راهکار شما برای برطرف کردن مشکلات مربوط به مسکن؟
تقویت انبوه سازان و حمایت از تولیدکنندگان، حذف دخالت های مستقیم دولت به حوزه مسکن، ارائه تسهیلات ویژه به انبوه سازان و تولیدکنندگان از سوی دولت و تعیین خط و مش بر اساس برنامه جامع برای آنها تا بتوانند به تولید مسکن گام به گام بپردازند.
جهت تولید گام به گام دولت باید مسکن استیجاری را در اولویت قرار داده و زمین و تسهیلات را در اختیار سرمایه گذاران قرار دهد و سرمایه گذاران نیز متعهد شوند که این مسکن ها باید 10 تا 12 سال در حوزه اجاره برای اقشار متوسط و فقیر باقی بماند و بعد آنها را وارد مرحله دیگری کند.
باید به شکل گام به گام جهت افزایش ساخت و ساز در این حوزه حرکت کنیم زیرا نمی توانیم در مدت کوتاه و یا در یک دولت مشکل مسکن را برطرف کنیم بلکه با این روش می توانیم سریعتر میان عرضه و تقاضا توازن برقرار کنیم.
تولید مسکن باید از طرح ها و روش های بومی و سنتی خارج شود و ساخت و ساز این حوزه نیز همانند سایر حوزه ها از تکنولوژی روز دنیا تبعیت کند و به صورت صنعتی انجام شود همانند کشورهایی همچون ترکیه که در مدت زمان سه ماه شهرک سازی انجام می دهند.
ما برای ورود به ساخت و ساز صنعتی در حوزه مسکن نیازمند الگوبرداری از کشورهای دیگر همچون ترکیه و مالزی هستیم زیرا در حال حاضر میزان ساخت و ساز ایران سالانه 300 هزار واحد است که تنها 10 درصد آن به صورت صنعتی انجام می شود.
بهترین مکان جهت ساخت مسکن برای پایتخت نشینان کجا است؟
در کشور چند میلیون متر مربع بافت فرسوده وجود دارد که زمین هایی به این شکل برای ساخت و ساز نسبت به زمین های اطراف شهرها اولویت دارند به طور مثال از زیر پل چوبی تا مجلس شورای اسلامی بیش از 10 گاراژ 10 هزار متری وجود دارد که غیر فعال و بلااستفاده هستند؛ دولت می تواند این زمین ها را خریداری کرده و ساخت و ساز را گسترش دهد.
تهران دچار انفجار جمعیتی شده؛ این نوع ساخت و سازها مشکلات اجتماعی ایجاد نمی کند؟
چاره ای نیست؛ زیرا حجم ترافیک ماشین هایی که صبح قبل از شروع ساعت اداری از جاده های اطراف تهران همچون جاده قدیم کرج و جاده اسلامشهر جهت حضور در محل کار خود به تهران می آیند بسیار قابل توجه است که هزینه سوخت، رفت وآمد و استهلاک آنها از نظر اقتصادی برای کشور اصلا مقرون به صرفه نیست.
چگونه مسکن را از کالای سرمایه ای به مصرفی تبدیل کنیم؟
تنها راه برای اینکه مسکن را از رده کالاهای سرمایه ای خارج و وارد کالاهای مصرفی کنیم، افزایش تولید است زیرا میزان مسکن هایی که در کشور وجود دارد با میزان تقاضا تناسب نداشته و به علت همین عدم توازن مسکن همواره به عنوان یک کالای سرمایه ای تلقی می شود مگر اینکه میزان عرضه از تقاضا بیشتر شود و قیمت آن کاهش یابد که در این صورت افراد ترغیب می شوند نقدینگی خود را وارد خرچه های مختلف تولید و صنعت کنند.
لینک کوتاه خبر: bzna.ir/0001Qp
خبرهای مرتبط
نظرات کاربران
آخرین اخبار
