گروه راه و مسکن بازارنیوز-سعید ترکاشوند؛«امیرحسین اقبالی» کارشناس اقتصاد مسکن طی یادداشتی پیرامون انحصار در عرضه زمین و تاثیر آن در قیمت تمام شده مسکن نوشت: یکی از موضوعات بسیار مهم در بحث رفاه اجتماعی، مسئله دسترسی آسان خانوار به مسکن است. شاخصی که ارتباط مستقیم با قیمت مسکن دارد. برای بررسی وضعیت مناسب خانوار در دسترسی به مسکن باید عوامل موثر بر قیمت مسکن را مشاهده کرد.

عوامل موثر بر قیمت مسکن را می‌توان به دو دسته درون بخشی و برون بخشی تقسیم می‌شود. عوامل درون بخشی عمدتاً بر هزینه تمام شده ساخت واحد مسکونی اثر می‌گذارند و شامل مواردی مثل قیمت زمین دستمزد نیروی کار و عوارض مالیات‌های اعمال شده بر بخش مسکن می‌شوند، اما مولفه‌های برون بخشی که عمدتاً جذابیت بازار و قدرت خرید متقاضیان را متاثر می‌سازند ابعاد وسیع‌تری دارند و شامل متغیر‌های اقتصاد کلان از جمله درآمد‌های نفتی، نرخ سود سپرده‌های بانکی و عوامل جمعیتی می‌شوند.

تغییرات این پارامتر‌ها همواره عوامل درون بخشی را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهد و به صورت غیر مستقیم هم بر بازار مسکن اثر می‌گذارد، اما مسئله اصلی و اثرگذار بر قیمت تمام شده مسکن، بحث عوامل درون‌بخشی هستند و اثرات عوامل برون‌بخشی بیشتر جذابیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را تعیین می‌کنند.

قیمت زمین قابل سکونت اصلی‌ترین فاکتور در تعیین قیمت مسکن به شمار می‌رود

با این وجود به دلیل تورم بالا در اقتصاد ایران و همچنین عدم عرضه زمین مناسب به خصوص در شهر‌های بزرگ، اصلی‌ترین فاکتور و شاخص تعیین‌کننده قیمت مسکن در کشور، مسئله زمین است. کمبود زمین مناسب در شهر‌های بزرگ کشور و کوچک و تعیین محدوده و انحصار در عرضه زمین یکی از محدودیت‌های مهم ساخت و عرضه واحد‌های مسکونی جدید است.

نمودار1- سطح و تغییرات قیمت اسمی یک متر مربع زمین و یک متر مربع واحد مسکونی

همانطور که در نمودار فوق اشاره شده، نوسانات این دو متغیر همسو در یک راستا هستند، اما قیمت زمین پر نوسان‌تر است، زیرا محدودیت در عرضه زمین، موجب بلندمرتبه‌سازی شده که عرضه مسکن را افزایش داده، اما عدم عرضه زمین، موجب افزایش بسیار بیشتر قیمت زمین و به نوعی تورم بی سابقه زمین شده است.

پس از زمین، مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار مهمترین عوامل درون بخشی تولید مسکن به شمار می‌روند، ولی مسئله در قیمت بسیار بالای زمین، محدودیت شدید در عرضه زمین و انحصار بالا در بخش زمین است.

با بررسی عوامل مختلف تاثیرگذار بر قیمت مسکن، مهم‌ترین عامل در تعیین قیمت مسکن، بحث زمین است؛ قیمت و تورم زمین هم به دلیل محدودیت عرضه و انحصار شدید زمین قابل سکونت همواره بیشترین جذابیت برای سرمایه‌گذاری غیر مصرفی را داشته است که همین مسئله باعث تشدید تقاضای غیرمصرفی و همچنین تورم بخش زمین شده است. از همین رو مسئله عرضه زمین و شکستن انحصار زمین در کنار ساخت مسکن، مهم‌ترین راهکار در بخش سیاست‌گذاری مسکن است.

پایان پیام//