گروه بین الملل بازارنیوز- مهدی دهقانی اسکوئی؛ از آنجایی که بانک‌های مرکزی جهان نرخ‌های بهره را برای مهار تورم افزایش دادند، قیمت مسکن نسبت به شروع چرخه افزایش ناگهانی قیمت ها، کاهش یافت. با این حال، علیرغم حساسیت بازار مسکونی به نرخ‌های بهره سیاستی بالاتر، همچنان قیمت‌ها بالاتر از میانگین‌های تاریخی شان هستند.

قیمت مسکن در اقتصاد‌های پیشرفته، از جمله اکثر کشور‌های اتحادیه اروپا، و همچنین آفریقا و خاورمیانه ۱۰ تا ۲۵ درصد بالاتر از سطح قبل از همه گیری کرونا است.

افزایش نرخ‌های بهره به سرعت به بازار‌های وام منازل مسکونی منتقل شده است و مانع از مقرونه به صرفه بودن برای خریداران فعلی و بالقوه مسکن شده است. علاوه بر این، کمیابی عرضه مسکن، خرید را در برخی مناطق محدود می‌کند. در مجموع، در میان افزایش قیمت مسکن و نرخ‌های بهره بالاتر، مقرون به صرفه بودن مسکن بیشتر از حد معمول است.

بررسی واقعیت

قیمت مسکن در حال کاهش است، اما در اقتصاد‌های پیشرفته اصلاحی نزولی و شدید بعید است.

در نیمه اول سال ۲۰۲۳، نرخ وام مسکن در اقتصاد‌های پیشرفته بیش از ۲ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافت. در این دوره، کشور‌هایی مانند استرالیا، کانادا و نیوزلند کاهش قابل توجهی در قیمت‌های حقیقی مسکن را شاهد بودند که احتمالاً به دلیل سهم بالای وام‌های مسکن با نرخ قابل تنظیم و قیمت‌های مسکن است که قبل از همه‌گیری کرونا بیش از حد معمول افزایش یافته اند.

در مقایسه، قیمت مسکن در برخی از اقتصاد‌های پیشرفته بیش از ۱۵ درصد کاهش یافته است، در حالی که چنین کاهشی در اقتصاد‌های نوظهور به مقدار کمتری قابل توجه بوده است. اما به شکل خالص، قیمت حقیقی مسکن برای رسیدن به سطوح قبل از همه‌گیری کرونا باید از بالاترین سطح ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲ پایین‌تر بیاید.

بر اساس آخرین گزارش ثبات مالی جهانی منتشر شده توسط صندوق بین المللی پول، احتمالاً هزینه‌های وام‌گیری بالاتر بیشترین تأثیر را بر ضریب خدمات بدهی خانوار‌ها (معیاری برای توانایی بازپرداخت وام گیرندگان)، در کشور‌هایی که بازار مسکن بیش از اندازه ارزش‌گذاری شده و متوسط طول عمر وام‌های رهنی کوتاه‌تر است، خواهد داشت.

تاییدیه‌ها و بازپرداخت

به عنوان مثال، برای برخی از اقتصاد‌های پیشرفته مانند نروژ، سوئد، دانمارک و هلند با نسبت‌های دو رقمی ضریب خدمات بدهی خانوارها، هزینه‌های خدمات بدهی وام گیرندگان، با توجه به افزایش نرخ بهره می‌تواند تا ۱.۸ درصد افزایش یابد. این امر پیامد‌هایی برای تاییدیه وام و قابلیت بازپرداخت وام گیرندگان خواهد داشت.

اما در این صورت وام گیرندگان نیز بدهی کمتری دارند و استاندارد‌های پذیره نویسی پس از بحران مالی جهانی تقویت شده اند و خطر افزایش عقب ماندگی پرداخت وام‌ها را کاهش می‌دهد. این ممکن است موارد محدودی از فروش اجباری یا سلب مالکیت خانه‌ها را نیز در بر داشته باشد که به حمایت از قیمت مسکن کمک می‌کند.

در ایالات متحده، افزایش ناگهانی نرخ بهره فدرال رزرو تغییرات بزرگی را در بازار وام‌های رهنی ایجاد کرد، به طوری که میانگین نرخ وام مسکن ثابت ۳۰ ساله اخیراً به بالاترین میزان در دو دهه گذشته یعنی ۷.۸ درصد رسیده است. برای خریداران احتمالی، هزینه‌های ورودی، مالکیت مسکن را دور از دسترس‌تر می‌کند، زیرا پیش‌پرداخت‌های مورد نیاز نیز به یک عامل بازدارنده تبدیل شده‌اند، زیرا پس‌انداز‌ها از زمان شیوع کرونا کاهش یافته است.

صاحب خانه‌هایی که به دلیل پرداخت ماهانه بیشتر وام مسکن از خرید املاک جدید منصرف شده اند، سر جای خود می‌ایستند و باعث کاهش عرضه خانه‌های موجود می‌شود. این پدیده که به عنوان اثر "قفل شدن یا لاک این" شناخته می‌شود، به ویژه در ایالات متحده مشهود است، جایی که وام‌های مسکن با نرخ ثابت طولانی مدت، محبوب‌ترین هستند.

با متوسط نرخ ۳۰ ساله وام مسکن که در حال حاضر ۶.۶ درصد است و حدود ۳ واحد درصد بالاتر از پایین‌ترین سطح زمان همه گیری کرونا، مبدأ وام مسکن ۱۸ درصد پایین‌تر از سطح سال گذشته باقی مانده است در حالی که درخواست‌های تامین مالی مجدد، با ادامه کاهش نرخ وام مسکن، ۸.۵ درصد در طول سال افزایش یافته است.

نرخ‌ها و ریفایننس (به منظور نظم بخشی و احیای سیستم قبلی)

بر اساس گزارش ICE Mortgage Technology، وام‌های مسکن ۳۰ ساله با نرخ ثابت، ۹۰ درصد از وام‌های مسکن جدید ایالات متحده را در پایان سال گذشته تشکیل داده اند. داده‌های ICE نشان می‌دهد که تقریباً دو پنجم کل وام‌های مسکن ایالات متحده در سال‌های ۲۰۲۰ یا ۲۰۲۱ ایجاد شده‌اند، زیرا نرخ‌های بهره پایین در طول همه‌گیری کرونا به بسیاری از آمریکایی‌ها اجازه می‌دهد تا وام‌های مسکن خود را ریفایننس کنند.

نرخ بهره بالاتر، هزینه‌های اجاره را نیز افزایش می‌دهد. بسیاری از مردم از آنجایی که میانه قیمت مسکن در تنظیم شدن کنده بوده است، ترجیح می‌دهند به جای خرید، اقدام به اجاره مسکن نمایند. در این زمینه، ترکیب نرخ‌های بالاتر و کمیابی عرضه مسکن، دور باطلی ایجاد می‌کند که مبارزه بانک‌های مرکزی با تورم را پیچیده می‌کند.

قیمت ماهانه خانه در ایالات متحده در ماه اکتبر در مقایسه با یک سال گذشته به افزایش خود ادامه داد، به طوری که عنصر سرپناه در یک سوم تغییر قیمت‌های مصرف کننده در نوامبر نقش داشته است.

اگر فدرال رزرو کاهش نرخ بهره را در سال جاری آغاز کند، همانطور که سیاست گذاران و فعالان بازار پیش بینی می‌کنند، نرخ‌های وام مسکن به تعدیل ادامه خواهند داد و تقاضای مسکن بروز داده نشده می‌تواند آزاد شود. افزایش ناگهانی که در نتیجه کاهش سریع نرخ‌ها باشد، می‌تواند هرگونه بهبود در عرضه مسکن را خنثی کند و باعث افزایش قیمت‌ها شود.

پایان پیام//