مصرفی شدن مسکن چگونه؟
بازار مسکن به عنوان دلمشغولی معیشتی اصلی خانواده‌های ایرانی، همچنان دچار سوداگری‌های سرمایه داران و دلالان است و این پدیده از تعادل بازار جلوگیری می‌کند.
بازار نیوز؛ محمد پارسا نجفی- مسکن گران ترین کالایی است که یک انسان ممکن است در زندگی اش بخرد و البته بسیاری از مردم هم تا آخر عمر تنها در حسرت خرید این آن باقی می مانند.
اهمیت نوع نگاه به مسکن در این است که با رویکرد مصرفی به این بازار می توان شرایط را مانند هر کالای دیگری تنظیم کرد اما با رویکرد سرمایه ای این کالا از دسترس بیشتر جمعیت متوسط به پایین خارج شده و مانند طلا کالایی برای سودآوری تبدیل می شود. تا این جای کار را اکثر اشخاص می دانند و تقریبا کسی هم علنی با آن مخالفت نمی کند. ولی برای یافتن راه های گریز از این وضعیت باید ابتدا عوامل ایجاد چنین شرایطی را شناخت.
مسکن تنها کالایی است که به دلیل وابستگی به زمین امکان واردات ندارد و این به معنای نبود امکان تنظیم بازار با استفاده از تولیدات کشورهای دیگر است.
زمانی که بازار این کالا تنظیم نباشد، عطش برای مسکن در بازار به نحوی ماندگار خواهد بود تا بازار آن به مهمترین گزینه های سرمایه گذاری برای کسب سود بیشتر یا جلوگیری از کاهش ارزش نقدینگی تبدیل شود. دقیقا به همین دلیل بازار این کالا از حالت عادی خارج شده و به نوعی بخشی از بازارهای مالی و موازی شده است. معنای این تغییر ماهیت بازاری این است که نیاز واقعی با متقاضیان دارای قدرت خرید یکی نبوده و دیگر نمی توان از مکانیسم عرضه و تقاضا که در بازار کالاهای مصرفی می تواند مفید باشد، بهره برد.
به بیان دیگر فقط نیاز به استفاده از مسکن نیست که عاملی برای حضور در بازار خرید شده بلکه کسب سود ، موجبی است برای حضور در این بازار که همین فعالیت می تواند مانع از تنظیم طبیعی آن جهت انجام معاملات شود.
معمولا در هر بازاری وقتی قیمت ها بیش از حد افزایش یابد تاجایی که بازار قفل شود مکانیسم بازار وارد عمل شده بازار تنظیم می شود.
به این صورت که به دلیل کاهش تقاضا و رکود در بازار، خود عرضه کنندگان که نمی خواهند سرمایه هایشان را متوقف ببینند، اقدام به کاهش قیمت کرده تا معامله انجام شود اما زمانی که بازیگران جدیدی مانند دولت ها یا موسسات مالی به مسکن با نگاه سرمایه ای علاقه مند شوند شرایط کاملا متفاوت می شود.
اما چرا موسسات مالی به جای خرید کالای سرمایه ای طلا یا ورود به بازار سرمایه اقدام به خرید املاک و مستغلات می کنند؟ پاسخ این سوال را باید در تفاوت بازار مسکن در کشورهای توسعه یافته و نیافته پیدا کرد. در کشورهای پیشرفته مسیرهای منطقی برای سرمایه گذاری و کسب سود از سرمایه های سرگردان ایجاد شده که طلا و بازار سرمایه از مهمترین آنهاست و البته تضمین هایی هم برای حفظ ارزش سرمایه و حتی ضمانت کسب سود وجود دارد اما در کشورهای دیگر از جمله ایران که فاقد سیستم های صحیح سرمایه ای و البته محروم از حمایت های قضایی در خصوص تنظیم بازار است راه به ناکجا آباد می رود.
اهمیت بی بدیل مسکن در ایران و البته بیشتر کشورهای توسعه نیافته مانند کشورهای افریقایی در ارزش داشتن زمین است. مسکن یا زمینی که خانه بر آن بنا شده هرگز از ارزش نمی افتد، به سرقت نمی رود و خود به نوعی موجب افزایش اعتبار و ارزش مالک می باشد.
سایر کالاهای سرمایه ای با ریسک بسیار بالایی مواجه هستند برای مثال طلا ، پول نقد ، اوراق مشارکت و ارز دیگر کشورها را می توان به سرقت برد اما مسکن را هرگز. حتی در زمان بلاهای طبیعی و غیر طبیعی مانند کودتا، جنگ ها و انقلاب ها که املاک به زور گرفته می شود مالکان آنها توانسته اند بعد از سال ها هم که شده ملک خود یا دستکم قیمت آن را پس بگیرند از این رو مسکن تنها کالایی است که هرگز از بین نمی رود.
حتی در برخی از کشورهای امریکای لاتین، داشتن مسکن به معنای داشتن حق زندگی است به این صورت که داشتن مسکن به معنای داشتن حق شهروندی در آن کشورهاست.
تاثیر سوء بازار پول در بازار مسکن
بخش بزرگی از مشکل ایجاد شده در بازار مسکن به دلیل فعالیت وارونه بازار پول در بازار مسکن است که به جای حمایت از تولید مسکن یا تامین مالی برای مصرف کنندگان به واسطه گری بیجا در بازار این کالا اقدام می کنند.
این تغییر ماهیت اقتصادی تا آنجا پیش رفته که حتی بانک ها و موسسات مالی و اعتباری بخشی از سرمایه های خود را به جای انتقال در بخش تولید یا خدمات به خرید املاک و مستغلات اختصاص داده و به نوعی خود صاحب خانه شده اند بدون آنکه اقدام به اجاره داری کنند. در حالیکه ماهیت کار آنها دقیقا باید برعکس این باشد.
همین تقاضای کاذب صد البته خود به نوعی بر عطش بازار افزوده و نیاز کاذب و همراه با قدرت خرید ایجاد می کنند که می تواند بر تقاضای بدون نیاز مصرفی افزوده و موجب رشد قیمت ها یا مانع افت قیمت آن در آینده شود.
این امری است که بانک مرکزی و فعالان اقتصادی به ویژه در اتاق بازرگانی همیشه به آن خرده می گیرند اما کسی اقدامی برای تغییر وضعیت نمی کند.
برهمکنش بازار سرمایه و بازار مسکن
بازار سرمایه در بیشتر کشورها به معنای حامی بخش تولید بوده و با تامین مالی از تولید می توانند صنایعی مانند ساخت وساز را حمایت کنند. از طرف دیگر با جذب سرمایه های سرگردان به ضربه گیری برای بازارهای مصرفی مانند بازار مسکن ایفای تبدیل می شوند ، اما در ایران چنین وظیفه ای ندارد.
به بیان دیگر این بازار موازی بازار پول به استفاده بیشتر از بازار مسکن اقدام می کند به نوعی که بانک ها و شرکت های سرمایه گذاری که خود به خرید مسکن اقدام کرده و دستی بر آتش گرانی یا رکود این کالا دارند ، خود در بازار سرمایه عضویت دارند و سود به مشتریان شان می پردازند.
واسطه گری های بیجا
یکی از منابع درآمد در ایران خرید و فروش مسکن بدون دلیل مصرفی است. روندی که از آن به عنوان سوداگری های بیجا یاد می شود. این بخش از اقتصاد که دولت های با استفاده از مالیات های مختلف مانع از تکرارش می شوند در ایران همچنان ادامه دارد. سوداگری های بیجا را می توان به نگه داشتن خانه ها بدون مصرف کننده پیوند زد. زمانی قرار بود از خانه های خالی که از 800 هزار تا دومیلیون دستگاه در کشور آمارهای مختلف را به خود اختصاص داده ، مالیات اخذ شود تا مالکان آنها از ترس ضرر اقدام به عرضه خانه های مازاد بر نیاز خود به بازار مصرف کرده و به این طریق از بعد سرمایه ای مسکن کاسته شود و در نهایت قیمت این کالا کاهش یابد اما بازهم این طرح ها به نتیجه نرسید.
یکی از مخالفان مالیات بر خانه های خالی خود سازمان امور مالیاتی بود. حسین وکیلی معاون وقت این سازمان در زمانی که بحث مالیات بر خانه های خالی جدی بود نداشتن آمار دقیق و نیز سازوکاری که بتوان خانه های خالی را از خانه های دارای سکنه تفکیک کرد به عنوان مشکلات این طرح یاد کرد.
با این همه در کشورهای سرمایه ای مانند فرانسه و جدی تر از آن کانادا از مالکان خانه ها مالیات های متعدد مانند مالیات بر ارزش مازاد دریافت می شود تا از ابعاد سرمایه ای این کالا کاسته و با اعطای وام خرید بلند مدت کم بهره به زوج های جوان و شاغلان تمام وقت بر قدرت خرید متقاضیان مصرفی می افزایند تا با کمتر از 5 درصد از قیمت مسکن ، بتوان این کالا را از بازار تهیه کرد. اما باز هم این سازوکارها در ایران دیده نمی شود .
داشتن مسکن به مثابه حق آزادی
از دیگر تفاوت های مسکن با سایر کالاها این است که در زمان شرایط سخت می تواند به مانند ضمانتی برای آزادی باشد. زمانی که مالک یا دوستان و بستگانش گرفتار بازداشت باشند در بسیاری از مواد این امکان هست که با گذاشتن سند خانه به عنوان وثیقه، آزادی خود را هر به دست آورند اما وقتی کسی فاقد این قدرت باشد چه می تواند انجام دهد؟
از این رو اشخاصی که دارای تمکن مالی هستند برای خود چندین و چند خانه را به دلیل اهمیت داشتند تعدد سند ها نگه می دارند. امری که در کشورهای پیشرفته دیده نمی شود.
اروپا برخلاف ایران و کشورهای در حال توسعه داشتن خانه چندان اهمیتی ندارد و بسیاری از مردم در خانه هایی زندگی می کنند که در مالکیت شان نیست. خانه های اجاره ای ، سازمانی ،مسکن اجتماعی و مانند آنها. تفاوت در نوع نگاه ها را نشان می دهد.
در ایران داشتن زمین ومسکن به معنای داشتن تضمینی برای آرامش مالی است اما در کشورهای اروپایی با استفاده از ابزارهای مالی مانند بیمه و حقوق شهروندی که به دقت هم رعایت می شود، این حس آرامش را ایجاد کرده اند .
چه می توان کرد؟
تغییر نگاه به مسکن و تقویت رویکرد مصرفی این کالا را البته دولت هم به تنهایی نمی تواند انجام دهد اما بسیاری از زیر ساخت های لازم برای این حرکت بزرگ را باید فراهم کند.
همکاری با سازندگان مسکن برای ساخت مسکن ارزان در مناطق مورد نیاز ، دریافت مالیات از معاملات مکرر مسکن و نیز مالیات بر ارزش مازاد جلوگیری از داشتن مسکن به عنوان منبعی برای انباشت و ازدیاد ثروت به جای کار مفید اقتصادی ، مصادره زمین ها و خانه هایی که خالی نگه داشته شده تا بر قیمت آن افزوده شود و نیز تقویت توان خرید متقاضیان واقعی مسکن از راهکار هایی است که می توان به آنها توجه جدی کرد.
همه این ها در شرایطی است که دولت می تواند با اتخاذ یک رشته اقدامات راهبردی در عرصه اقتصادی سرمایه های سرگردان را از سوداگری در بازار مسکن به سمت بازار سرمایه منتقل کرده و کسب سود را تنها در بازارهای مولد مالی مانند بازار پول و بازار سرمایه یا کالاهایی با ماهیت سرمایه ای مانند طلا و سکه امکان پذیر سازد.
به این طریق مسکن تنها کالایی برای سکنی گزیدن و زندگی کردن خواهد بود نه کسب سود . قیمت آن از مکانیسم بازار پیروی خواهد کرد و مشکلاتی که اکنون شاهد آن هستیم رخ نخواهد داد.
به هر روی اولین اقدام دولت داشتن سامانه ای است که میزان سرمایه و مالکیت اشخاص را به صورت آنلاین در اختیار داشته باشد. در غیر اینصورت هر اقدامی مانند اعطای یارانه ها به شکست خواهد رسید. اطلاع داشتن از میزان دارایی اشخاص نه تنها ضد اقتصادی نیست بلکه اقدامی است که همه دولت های معتقد به اصول سرمایه داری و کاپیتالیسم به آن مبادرت می ورزند و نمونه های اولیه این روش اتفاقا در اروپای غربی آن هم در جریان جنگ سرد عملیاتی شد.
لینک کوتاه خبر: bzna.ir/0000lw
خبرهای مرتبط
نظرات بینندگان
انتشار یافته: ۳
در انتظار بررسی: ۰
غیر قابل انتشار: ۰
نظرات کاربران
آخرین اخبار
منتظر تحلیل های بیشتری از شما هستیم.